Аналитика и прогнозы

В 2007 году в Украине можно ожидать активизации ипотечного кредитования. Об этом сообщила пресс-служба Министерства финансов. Однако первый квартал показал уже традиционный застой на рынке недвижимости г. Харькова.

Идет вялое переваривание всеми участками рынка взлетевших до облаков цен на недвижимость. Значительно увеличились суммы ипотечных кредитов, что в свою очередь привело к более скрупулезным подходам банков и заемщиком. Последние время участили случаи отказов банками заемщикам в получении кредитов. Рост цен на недвижимость в конце прошлого года значительно опередила рост покупательской способности населения. Рост цен на недвижимость Харькова в течение второго квартала нынешнего года, как и в прошлом квартале, был плавным. Существенный рост цен наблюдался только в сегменте торговой недвижимости – как при продаже, так и при аренде ее. В третьем квартале 2007г. по данным агентства недвижимости "Аверс" средняя удельная цена предложения квартир на вторичном рынке жилья Харькова возросла. За последний месяц цена на однокомнатные квартиры увеличилась на 6,5% в то время как двухкомнатные упали в цене в среднем на 1,7%.

Средняя стоимость трехкомнатных квартир в сентябре составила 77,31тыс. у.е., что на 4,64% больше их стоимости в августе этого года. Следует отметить, что продавцы после периода отпусков начинают активизироваться - объем предложения квартир на вторичном рынке Харькова плавно пошел вверх. Анализируя стоимость квадратного метра среди квартир с различным числом комнат, по-прежнему ценовыми лидерами по уровню удельной цены являются однокомнатные квартиры. Средняя стоимость одного квадратного метра однокомнатной квартиры (спальные районы) в сентябре составила 1310 дол. США. Эта цена превышает стоимость одного м.кв. в "двушках" на 3,1%, поскольку в двухкомнатных и трехконнатных квартирах цена составила 1270 и 1180 дол. США соответственно.

Таким образом, рынок вторичного жилья Харькова начинает активизироваться, о чем свидетельствует рост количественного предложения по итогам месяца. Перспективы ценового роста уже очевидны – впервые за девять месяцев продавцы выводят на рынок новые объекты с более высокой удельной ценой за квадратный метр.

На вторичном рынке жилья рост цен в четвертом квартале 2007 года на однокомнатные квартиры в среднем по городу наблюдался на уровне 5,3%. В спальных районах города этот процент сильно колеблется, например, рост стоимости квартиры на Н.Домах составил 15,8% в то время как на Алексеевке цена снизилась на 6,1%. Стоимость двухкомнатной квартиры в Харькове поднялась на 12,7%, этот рост был обусловлен скачком цен на квартиры в таких районах города как Салтовка и Новые Дома (23,1% и 19,5% соответственно) в то время как на Алексеевке 0,11%.

Достаточно явным оказался рост цен на 3-х и 4-х комнатные квартиры, он составил 9,6% для "трешек" и 7,8% для четырехкомнатных квартир. В районе Н.Домов 4к.кв. подорожали на 25,4%, а в районе Салтовки цена понизилась на 5%.

Таким образом, по данным АН "Аверс" за двенадцать месяцев 2007 года средняя по городу цена квартиры изменилась следующим образом:

1к.кв. +28,1% (от 38,4т. у.е. до 49,12т. у.е. )
2к.кв. +38,4% (от 52т. у.е до 71,9т. у.е.)
3к.кв. +34,9% (от 65,48т. у.е. до 88,34т. у.е.)
4к.кв. +32,84% (от 77,78т. у.е. до 103,44т. у.е.)

Аналитика 2006

Начало нового квартала не принесло нового квартала не принесло на вторичный рынок типового жилья Харькова значимых изменений. Объем предложений хотя и увеличивается, но очень медленно и не может повлиять на общую тенденцию к значительному росту цен.

В апреле стагнация цен на харьковском рынке недвижимости сменилась медленным, но явным ростом (индекс стоимости жилой недвижимости вырос на 0,8%). Признаки роста просматриваются в большинстве сегментов рынка.
Вместе с ценами вырос и платежеспособный спрос: количество просмотров увеличилось весьма существенно; увеличилось и количество сделок.

Анализируя события, тенденции и итоги первого квартала, полагаем, что наибольшее влияние на рынок недвижимости оказали, во-первых, политическая ситуации в стане, а, во-вторых, массовый и вполне осознанный отказ продавцов снижать цены в условиях резкого снижения спроса. Продавцы, в своей массе, никуда не спешат. Отсутствие просмотров квартир в течение месяцев не подтолкнуло их к снижению цен в заявках. Многие просто временно уходили с рынка, но цены не снижали.

В апреле спрос на жилую недвижимость вырос. Основные аргументы в пользу подобного сценария развития событий следующие.
Во-первых, потраченные на выборы весьма значительные деньги не могут не давить на все потребительские рынки, в том числе и на рынок недвижимости.

Во-вторых, по итогам выборов будут определены фавориты и сформировано правительство, что позволит определить правила игры на срок, достаточный для стратегического планирования. В результате этого, крупные денежные потоки начнут оборачиваться активнее.

В-третьих, весна - традиционный период повышения деловой активности.

В-четвертых, рынок недвижимости уже вышел из состояния спячки и стагнации. Количество просмотров и сделок с каждой неделей растет. Естественно предположить, что эти тенденции будут иметь место и в ближайшем будущем.
Уже с начала мая цены на жилую недвижимость выросли на 0,1%.

Летом 2006 года наблюдалась относительная стабилизация цен на рынке недвижимости.
Осенью цены уверенно поползли вверх. Осень, как и весна, также является традиционным периодом деловой активности. Уже к концу года цены поднялись на 25% относительно летних цен.

Ниже на рисунке представлена динамика цен на жилую недвижимость с начала 2006 года.

В январе наблюдался спад активности на рынке недвижимости, так как закон был введен, но до середины месяца не было точных разъяснений о порядке его применения. В феврале также наблюдается спад активности на рынке недвижимости, хотя политическая ситуация в стране нормализовалась и банки снова стали выдавать кредиты, но с большими процентными ставками.

Повышение цен продолжается, так как потенциальные продавцы пытаются в цену объекта заложить и свои расходы, связанные с подоходным налогом. Количество людей, желающих приобрести объекты недвижимости, также уменьшилось, на что повлияло, во-первых, рост цен, во-вторых, увеличение процентных ставок банков на ипотечное кредитование, в-третьих, сокращение предложения, так как многие продавцы отложили продажу из-за неопределенности на рынке недвижимость. Количество продаваемых объектов по сравнению с декабрем 2004г. в январе 2005г. уменьшилось на 6%, в феврале на 5%.

Прогнозируемое экспертами снижение цен на вторичное жилье за счет первичного не произошло, так как рынок первичного жилья в г. Харькове слишком мал, а так же не все банки выдают кредиты под первичное жилье и не все застройщики пользуются доверием потенциальных клиентов.

На сегодняшний день Харьковский рынок недвижимости по ценовому критерию вышел на почетное третье место в Украине. А темпы строительного бума в Харькове отстают разве что от ялтинских и столичных.

Темпы роста харьковского рынка недвижимости задаются и его покупательной способностью, и близостью к российской границе, и, собственно, статусом первой столицы. За последние три года харьковский рынок недвижимости сделал строительный рывок, потянувший за собой и цены на вторичном рынке, которые повышаются непрерывно. Весной этого года самым востребованным было жилье за $10 тысяч, сегодня такие цены агентства недвижимости считают вчерашним днем.

За 7 месяцев 2005 года квадратный метр жилья на первичном рынке подорожал почти на 29,8%, на вторичном - более чем на 40%. Средняя цена предложения за квартиры на вторичном рынке с декабря 2004 по август 2005 года увеличилась на 47-50%.

Нынешнее лето - первое в истории украинского рынка недвижимости, когда цены на жилье растут со скоростью 5-10% в месяц. Еще несколько лет назад лето на рынке недвижимости считалось "мертвым сезоном": выбора нет, покупателей - тоже, цены довольно заметно падали. В последние 2 года темпы продаж в июне - августе вдруг перестали падать, а цены практически держались на "весеннем" уровне. В этом же году они, можно сказать, просто взбесились. Ежемесячный прирост - 10%! Причем темпы подорожания на вторичном рынке чуть ли не вдвое выше, чем на первичном. Так что стоимость квадратного метра в старых домах по многим позициям не только догнала, но и перегнала новостройки.

Такой рост цен является неоправданным, ажиотажным. Но нагнетание страстей, по мнению специалистов, далеко не главная причина подорожания жилья. Кроме нее существуют и, так сказать, объективные причины.

Нынешняя ситуация напоминает прошлогоднюю. Владельцы недвижимости опять боятся введения 11-й статьи закона о налоге на доходы физ. лиц, и потому торопятся решить свои жилищные или бизнес-проблемы до вступления ее в силу. Напомним: эта статья предусматривает введение налога на операции с недвижимостью в размере 13%, что существенно увеличит расходы продавца. Скорее всего, они будут пытаться заложить эти свои расходы в цену продажи, и квартиры резко подорожают. Но будут ли их покупать за такие деньги? Ведь одновременно будут продаваться такие же квартиры, хозяева которых имеют налоговые льготы (владеют этой недвижимостью много лет), и продаваться они будут явно дешевле.

Скандальную статью попытались ввести в действие с 2004 года, но потом отложили на год как "социально несправедливую". Однако за прошедшие 7 месяцев у нардепов не нашлось времени заняться ею вплотную, и потому есть риск, что она таки вступит в силу через 5 месяцев. Хотя в парламенте зарегистрировано сразу несколько законопроектов, предполагающих вообще изъять ее из закона. Но обретут ли они силу? Пока ситуация непонятна, это создает почву для ажиотажа на рынке недвижимости.

1. Кредиты

Спрос на недвижимость повышают не только богатые люди, у которых достаточно налички, чтобы купить понравившуюся квартиру сразу. Присматривают жилье и те, у кого имеется в запасе всего несколько тысяч долларов. Недостающую сумму они просят у банков, и банки им, понятно, не отказывают. Мало того, постоянно "либерализуют" свои программы ипотечного кредитования, снижая процентную ставку и размер первоначального взноса.

А в нынешнем году банки, похоже, устроили соревнование: кто выдаст больше ипотечных кредитов? Как заявил в интервью агентству "Интерфакс-Украина" председатель правления "Укрсоцбанка" Борис Тимонькин, по итогам 2005 года объем кредитов, выданных украинскими банками физ. лицам под покупку жилья, вырастет как минимум на 55%. А страх потребителя перед словом "кредит" с каждым годом, наоборот, тает. Чему способствует и постоянный рост цен на жилье. При нынешних темпах этого роста, даже выплачивая банковские проценты, хозяин квартиры все равно остается в выигрыше, и, задумав продать жилье после выплаты кредита, не только не останется "в минусе", но даже получит навар.

1. Недвижимость дает в год до 100% прибыли.

Инвестируя деньги в строительство дома на первом этапе, когда еще только начинается рытье котлована, можно купить квартиру вдвое дешевле, чем она будет стоить при сдаче дома в эксплуатацию. Деньги замораживаются всего на год, зато прибыль составляет не менее 50% от вложенных средств. Ну, в какой еще сфере жизни без специальной подготовки и уж точно безо всякого труда можно заработать за год несколько десятков тысяч долларов? В банке проценты раз в 5 ниже. Вот потому желающих инвестировать строительство уже, пожалуй, больше, чем объектов строительства. Специалисты придумали уже даже название этому явлению: "дефицит первичного жилья". И пустующих квартир в новых домах много не потому, что у них нет хозяев. Они есть. Просто эти хозяева все еще ищут покупателя либо ждут удачный момент для продажи (пик цен).

По уровню цен на жилье областные центры Украины можно условно разделить на две группы. Первая: Киев, Днепропетровск, Донецк, Харьков, Львов, Одесса, Севастополь и Ялта. Стоимость кв. м в центральных районах этих городов превышает $700. Вторая: Ивано-Франковск, Ровно, Тернополь, Винница, Хмельницкий, Запорожье, Сумы, Чернигов, Черкассы, Житомир... Стоимость жилья здесь - $300-550 за кв. м в центре.

Кроме того, на цены повлияла ревальвация гривны. Люди просто снимают жилье с продажи, что провоцирует скачкообразный рост цен.

Прогнозы риэлтеры дают очень неохотно, поскольку украинский рынок недвижимости чересчур чуток к политической и экономической ситуации. Эксперты разводят руками. "Для большинства продавцов квартир немедленно продать сегодня - не цель. Так как это единичная продажа, они хотят продать ее как можно дороже, пусть и через полгода, а то и в более отдаленном будущем. Возможно, именно в этом проблема нашего рынка недвижимости - люди от любого изменения ждут подвоха, а потому накручивают цены, страхуя свои - воображаемые - риски".

Несмотря на темпы строительства, харьковский рынок недвижимости остается на 90% «пожилым». Сегодня харьковский жилой фонд насчитывает около 10 тысяч домов общей площадью 23 млн. кв. метров. 25% вторичного рынка составляют хрущевки, многие из которых в аварийном состоянии. Наибольшее предложение жилья в Харькове - высотки 80-х годов преимущественно панельного типа в наиболее массовых районах, таких как Алексеевка, Холодная Гора и Салтовка. Хотя эти районы удалены от центра, данный недостаток компенсируется добротной транспортной развязкой. Самый низкий диапазон цен - в промышленных районах ХТЗ, Рогань, Залютино, Новая Бавария, у которых «подмочена» экологическая репутация и менее развита инфраструктура. Традиционно самыми дорогими считаются так называемые «сталинки» в историческом центре, в районах Нагорный и Госпром. Если такая квартира вытягивает на элитное состояние, ее стоимость достигает $800-900 за кв. метр.

В рейтинге спроса на первом месте - одно- и двухкомнатные квартиры с косметическим ремонтом. Причем в последний год в списке требований к жилью покупатели выдвигают принципиальное условие - экологическую чистоту района. Именно поэтому наибольшая доля соглашений приходится на Салтовку (30% всех продаж) - большой и относительно чистый район города. Под пристальным вниманием покупателей находится и самый зеленый район Павлово Поле (где цены даже на хрущевки выше, чем в других местах), а также высотки на Холодной Горе, откуда можно полюбоваться панорамой города. Однако наиболее модными считаются центр и Нагорный район, сохранившие архитектурный рельеф и исторический дух города.

Аналитика 2004

Анализируя ситуацию на рынке недвижимости г. Харькова, можно прийти к выводу, что на сегодняшний день цены на недвижимость продолжают постепенно расти, и прогнозируемый многими экспертами резкий скачек цен не произошел.