Івано-Франківськ: Стан ринку нерухомості Івано-Франківська

Останніми роками значно збільшилися кількість угод у житловому секторі, намітилася тенденція зростання обсягів та кількості договорів з об'єктами комерційного призначення, з'явилася передумови до активації операцій із земельними ділянками різного цільового призначення. При цьому визначився новий, конструктивний підхід, що розглядає нерухомість не тільки як засіб задоволення найважливіших суспільних потреб, а й як об'єкт інвестиційної діяльності.

З економіко-філософської точки зору ринок нерухомості є інфраструктурною категорією, яка пов'язана зі створенням умов, необхідних для здійснення виробничої, комерційної, соціальної, екологічної та іншої діяльності. Будь-які об'єкти нерухомості призначені для обслуговування цілком конкретних потреб: ринок житла - для забезпечення житлового сектору, ринок промислових об'єктів - виробничо-технологічних процесів, земельний ринок - для забезпечення цивільного та промислового будівництва, сільськогосподарського виробництва, туристичної та рекреаційної діяльності.

Із фінансової точки зору нерухомість є фінансовим активом, на жаль зараз не повній мірі ліквідним, тому особливої уваги потребує питання, щодо правильного визначення її ринкової вартості - важлива передумова організації ефективної діяльності господарських суб'єктів і громадян, підприємств у поточному і майбутньому періодах. Адже український ринок нерухомості, в тому числі Івано-Франківської області відбиває всі проблеми, що існують в умовах трансформації соціально-економічних відносин. Парадоксом є те, що до вересня 2008 року фінансові операції з об'єктами нерухомості продукували потужні грошові потоки, оскільки вартість об'єктів нерухомості становить 50-60% вартості національного багатства держави. А тепер получається, що під впливом світової кризи та її штучним посиленням на теренах України, в свою чергу банківською іпотечною кризою, значним скачком провідних світових валют (долар,євро, швейцарський франк) по відношенню до гривні, «невідомі сили» будь-яким чином намагаються обезцінити найважливішу складову частини національного багатства України, діючи лише заради власної вигоди та матеріальної наживи.

Івано-Франківський ринок нерухомості, як і будь який регіональний ринок є істотною складовою обласної економіки, а отже національної економіки. Без ринку нерухомості не може бути ринку взагалі, тому що і ринок праці, і ринок капіталу, і ринок товарів і послуг тощо для свого існування повинні мати або орендувати необхідні їм приміщення. Основні процеси будь-якого ринку нерухомості, не в залежності від географічного розташування того чи іншого регіону включають в себе розвиток (створення), управління (експлуатація) та оборот прав на об'єкти нерухомості.

Ринок нерухомості як складова частина ринкового простору має властиві йому закономірності: циклічні коливання активності й цін разом з економічними, інвестиційними та іншими циклами; зв'язок з іншими ринками (валютним, фондовим), який сприяє руху капіталу на ринок нерухомості й зростанню цін на об'єкти нерухомості при зниженні дисконтної ставки, прибутковості цінних паперів, темпів інфляції національної валюти, а також підвищенні її курсу щодо інших валют; формування цін на основі рівноваги попиту та пропозиції або залежність тенденцій зміни цін від співвідношення попиту і пропозиції.

На даний момент ринок нерухомості м.Івано-Франківська та області знаходиться на спаді, це спостерігається при перенасиченні спорудженими будівлями, коли кількість незайнятих будівель стрімко збільшується. І власнику об'єкта нерухомості важко його продати. Ціни знижуються. Ситуація на первинному ринку нерухомості м.Івано-Франківська має свої особливості у зв'язку з великим темпами будівництва та введення в експлуатацію нових житлових будинків, об'єктів комерційного призначення. Івано-Франківськ в період 2006-2008рр. посідав 2 місце після Києва по введенню нового житла (квадратних метрів) на 1 людину. 80% нобовудов, які знаходились на стадії будівництва є тимчасово заморожені. Будівельні фірми зіткнулись з патовою ситуацією, єдиним виходом з якої було всі матеріальні і фізичні сили, які були розподілені на декілька об'єктів нерухомості, сконцентрувати на одній новобудові, що є на стадії близькій до здачі в експлуатацію. Тим самим задовольнивши право незначної частини дольовиків (власників нового житла). Що буде з іншими об'єктами і власниками квартир, все залежить від того, коли ринок нерухомості зможе «відштовхнутись» від так званого дна і почати новий цикл в розвитку ринку нерухомості, його перебудові та стабілізації. Щодо динаміки ціни на первинну нерухомість, то в залежності від району розташування, близькості до центру, наявності хорошої інфраструктури в доларовому еквіваленті ціни знизились на 25-40 %. Щодо ціни в гривні то вона майже не змінилася , або знизилась не суттєво на 5-10%.

Справи на вторинному ринку житла докорінно не відрізняється від первинного. Ціни на хрущовки, панельні будинки та малосімейки впали на 30-40%. На іншу вторинну нерухомість спостерігається падіння ціни в межах 15-30%.

Земельний ринок характеризується на даний момент затишшям. Ціни впали на рівень 2006 року на 30%. Договори купівлі-продажу здійснюються тоді, коли власники земель погоджуються продати її за 50-60 % від вартості порівняно з минулим роком.

Оренда квартир та комерційних приміщень це мабуть єдине, що функціонує та характеризує рух на ринку нерухомості Івано-Франківської області на цей час. Пропозицій по оренді зараз дуже багато адже у зв'язку з кризовим становищем багато фірм та приватних підприємців згорнули свою діяльність, через те ,що не в змозі оплачувати за орендовані приміщення. Ціни за оренду знизились на 10-30% за кв.м. в залежності від площі орендованого приміщення та його місцерозташування.

Ринок нерухомості - це ринок обмежених ресурсів, продавців та покупців. На даний момент дуже важко знайти точку дотику між умовами продавців та бажаннями покупців, які згідні купити об'єкт нерухомості по значно нищих цінах, які виставлені продавцями. Це в свою чергу призводить до того, що оборот прав на об'єкти нерухомості, хоч і не зупинився повністю, але його цифра є дуже мізерна. Так порівняно з весною 2008 року кількість укладених договорів купівлі - продажу об'єктів нерухомості знизилась на 85-90%. Не є стимулом збільшення цієї цифри ні значне зниження цін, ні те що у людей зараз на руках десятків мільйонів гривень чи доларів, що були зняті з банківських депозитів, ні те, що закордону повертаються з «повними кишенями» українські заробітчани. Люди в очікуванні, чи то в ще більшому на їх думку падінню цін, чи то коли люди, які оділи на себе кредитне ярмо будуть за безцінь віддавати заставлене майно, що є малоймовірне і нереальне, адже кредити видавались, ще до кризи і у валюті, і зараз їхня ситуація тільки усугубиться, якщо вони продадуть на 40% дешевше закладене майно і залишуться без нерухомості, і ще й десятками тисяч доларів заборгованості перед банками. Складається враження, що деяким суб'єктам ринку нерухомості, я маю на увазі потенційних покупців, на руку загострення економічної кризи і погіршення становища інших суб'єктів ринку (продавців), але їхні очікування можуть бути оманливими, що призведе, до невикористання такої слушної можливості придбати нерухомість за нижчими цінами на 20-40% ніж в минулі роки, а вони чекають коли ж можна буде все купити за копійки, тим же самим породжуючи в собі якийсь лукавий самообман.

І при всіх цих обставинах та непростій ситуації на ринку приходиться працювати агентствам нерухомості, кількість яких щодня зменшується, адже не всі в силах подолати цю кризу працюючи вже 7-8 місяців у збиток, і тримаючи свій бізнес на голому ентузіазмі. Ріелтери у великій кількості звільняються з агентств нерухомості, які ще не давно давали їм чималий заробіток, тепер працюючи на % і розуміючи, що ситуація не покращуються люди залишають це місце роботи, поповнюючи ряди безробітних, але в цьому є і щось добре, тому що відбувається так званий відбір і залишаться самі сильніші, і ті, які зможуть себе назвати професіоналами на ринку нерухомості, що будуть і надалі сприяти забезпеченню функціонування цивілізованого ринку нерухомості, встановленню безпечних умов діяльності для всіх учасників ринку нерухомості та розвитку ріелтерської діяльності.

На ринку нерухомості Івано-Франківська знову починає діяти обмін, вже не є дивним, коли чуєш про такі бартерні операції або пропозиції, щодо обміну квартири на земельну ділянку чи то дачу, або автомобіль плюс грошова доплата. Формування доходів та здійснення видатків на рівні фінансів підприємств повинно більшою мірою бути пов'язано саме з обмінними операціями.З одного боку кожний суб'єкт заінтересований у збільшенні соєї частки, однак є певні об'єктивні обмеження, які ведуть до того, що кожний заінтересований у доходах іншого.

Цикли в розвитку ринку нерухомості не збігаються в часі з циклами в національній економіці. Спад на ринку нерухомості передує спаду економіки в цілому, відповідно підйом на ринку нерухомості настає раніше ніж в економіці. Це означає, що стан ринку нерухомості є своєрідним індикатором тенденцій в економіці: якщо на ринку нерухомості ситуація погіршується, то незабаром настане погіршення ситуації у національній економіці, і навпаки- за поліпшенням ситуації на ринку нерухомості настане підйом у національній економіці.

У кожного із нас бувають в житті переломні моменти.іменно в них проявляється наш справжній характер: ми стаєм героями або боягузами чи брехунами, ідем вперед чи котимся назад. Сьогодні ми більше чим коли-небудь впевнені, що ситуація в економіці не зміниться. Тому єдиний вихід - змінюватись самим!

З повагою, директор бюро нерухомості «БонТон» та голова Івано-Франківського обласного осередку «Українська Гільдія Ріелтерів» Площанський Юрій Богданович