Legal advice

В каких случаях обязательна нотариальная форма сделки и каковы правовые последствия ее несоблюдения?

Какое недвижимое имущество подлежит специальной регистрации?

Какие отличия между оформлением договора купли-продажи у частного нотариуса и государственного?

Равны ли между собой государственные нотариальные конторы, например Первая и Двадцатая?

Возможен ли безналичный расчет за квартиру?

В чем преимущество заключения эксклюзивного договора для продавца?

Какие документы нужны для оформления наследства?

Как приватизировать землю в городе? Какие документы необходимы?

Какие особенности имеет договор дарения?

Что следует понимать под самовольным строительством жилого дома?

Что такое задаток?

Какие налоги предусмотрены действующим законодательством с 2005 года при продаже недвижимого имущества физическими лицами?

Можно ли продать объект незавершенного строительства?

Что такое срок исковой давности? Как он исчисляется?

При оформлении договора дарения дома нотариус сделал ошибочную запись, а потом ее зачеркнул и написал «зачеркнутое не читать» и поставил печать. Имеет ли такая запись законную силу?

Вопрос: В каких случаях обязательна нотариальная форма сделки и каковы правовые последствия ее несоблюдения?

Ответ: В соответствии с действующим законодательством, обязательному нотариальному удостоверению подлежат:

* договоры об отчуждении (купля-продажа, мена, дарение, пожизненное содержание) жилого дома, другого недвижимого имущества (статьи 227, 242, 244, 426 ГК Украины);

* договоры о залоге недвижимого имущества, транспортных средств, космических объектов, товаров в обороте или в переработке (ст.13 Закона <О залоге>);

* договоры об отчуждении земельных участков, которые находятся в коллективной или частной собственности (ст.18 Земельного кодекса Украины, ст.4 Декрета Кабинета Министров Украины от 26 декабря 1992г. <О приватизации земельных участков);

* договоры купли-продажи имущества государственных предприятий (ст.27 Закона <О приватизации имущества государственных предприятий>, ст.25 Закона <О приватизации небольших государственных предприятий> (малая приватизация);

* доверенности на заключение сделок, которые требуют нотариальной формы, а также на совершение действий в отношении предприятий, учреждений и организаций, за исключением случаев, когда законом или специальными правилами допускается иная форма доверенности (ст.65 ГК Украины).

Несоблюдение обязательной нотариальной формы сделки влечет за собой недействительность такой сделки. Каждая из сторон в таком случае обязана возвратить своему контрагенту все, полученное по сделке, а если возврат в натуре невозможен - возместить стоимость в деньгах.

Вопрос: Какое недвижимое имущество подлежит специальной регистрации?

Ответ: Приобретенную недвижимость собственник должен в установленном порядке зарегистрировать. Государственная регистрация объектов недвижимого имущества осуществляется специальными государственными предприятиями - бюро технической инвентаризации местных органов исполнительной власти (БТИ) на основании соответствующих правоустанавливающих документов за счет собственника недвижимого имущества.

К объектам недвижимого имущества, подлежащим обязательной государственной регистрации относятся:

* жилые дома (домовладения) размещенные на земельном участке под отдельным порядковым номером на улице, площади, переулке;

* нежилые дома, дачи, садовые домики, гаражи, строения производственного, хозяйственного, социально-бытового и другого назначения, размещенные на отдельном земельном участке; * встроенные в жилые дома нежилые помещения (как часть этого дома);

* квартиры в многоквартирных домах.

Относящиеся к названным выше объектам вспомогательные строения и сооружения регистрируются в составе этих объектов (п.15 Правил).

Государственной регистрации подлежат объекты, которые закончены строительством и приняты в эксплуатацию независимо от форм собственности и ведомственного подчинения.

Вопрос: Какие отличия между оформлением договора купли-продажи у частного нотариуса и государственного?

Ответ: Разницы между договором, оформленным у частного и государственного нотариуса нет. В соответствии с Законом Украины <О нотариате> оба договора будут действительны и иметь одинаковую юридическую силу.

Вопрос: Равны ли между собой государственные нотариальные конторы, например Первая и Двадцатая?

Ответ: Все государственные нотариальные конторы равны между собой.

Вопрос: Возможен ли безналичный расчет за квартиру?

Ответ: Да. Возможен при согласии на это продавца квартиры.

Вопрос: В чем преимущество заключения эксклюзивного договора для продавца?

Ответ: В соответствии с договором о предоставлении права на эксклюзивную продажу недвижимости, заключаемым между продавцом и Агентством объект недвижимости будет не только занесен в банк данных Агентства, но по нему будет даваться индивидуальная реклама в средствах массовой информации, что увеличит вероятность продажи данной недвижимости в более короткий срок. Кроме того, заключение договора на эксклюзивную продажу исключает возможность контактов с мнимыми покупателями, которые не имеют целью приобретение квартиры.

Вопрос: Какие документы нужны для оформления наследства?

Ответ: Все действия по оформлению наследства производит нотариальная контора по месту открытия наследства. По истечении шести месяцев со дня открытия наследства на основании заявления наследников, если между ними нет спора о наследстве, нотариальная контора выдает свидетельство о наследовании. Временем открытия наследства в соответствии с Гражданским кодексом Украины считается день смерти наследодателя. Местом открытия наследства признается последнее место жительства наследодателя, а если оно не известно - место нахождения имущества или последней его части. Для этого необходимо предоставить документы, подтверждающие смерть наследодателя; наличие отношений с наследодателем, дающих прав на наследование; список лиц, подавших заявление о признании к наследованию, документы о составе наследственного имущества; справку из ЖЭКа; выписку из БТИ.

Действующее гражданское законодательство предусматривает два основания для наследования: наследование по закону и по завещанию. При наследовании по закону имущество распределяется между наследниками первой-пятой очереди. Однако каждый дееспособный гражданин может оставить по завещанию все свое имущество или его часть одному или нескольким лицам, как входящим, так и не входящим в круг наследников по закону. Однако независимо от наличия завещания несовершеннолетние и совершеннолетние нетрудоспособные дети, нетрудоспособные супруг и родители наследодателя наследуют 1/2 часть, которая полагалась бы каждому из них в случае наследования по закону. Справка-характеристика БТИ на отчуждаемый объект недвижимости.

Вопрос: Как приватизировать землю в городе? Какие документы необходимы?

Ответ: В соответствии со ст.17 Земельного кодекса Украины передача земельных участков в частную собственность производится местными Советами народных депутатов, на территории которых расположены данные земельные участки. Граждане, заинтересованные в этом, подают заявление в соответствующий Совет народных депутатов, в котором указывается желаемый размер и место расположения земельного участка, цель его использования и состав семьи.

Местный Совет рассматривает заявление и в случае согласия заказывает землеподрядной организации разработку проект отвода земли, который согласовывается с Советом народных депутатов, землеустроительным, природоохранными и санитарными органами, органами архитектуры и подается в городской Совет народных депутатов для принятия решение о передаче земли в собственность гражданину.

Вопрос: Какие особенности имеет договор дарения?

Ответ: Договор дарения - это договор, согласно которому одно лицо передает свое имущество безвозмездно в собственность другому лицу. Этот договор относится к числу так называемых реальных договоров, то есть считается заключенным с момента передачи вещи. Поэтому нельзя обратиться в суд с заявлением о том, что лицо обещало сделать подарок, а затем свое обещание не исполнило. Предметом договора дарения могут быть любые вещи, не изъятые из оборота. Но особенность данного договора состоит в форме его заключения. Договор дарения имущества свыше установленной законом суммы должен быть заключен в нотариальной форме. Нарушение нотариальной формы договора делает его недействительным. Почему закон так строг к определению формы договора дарения? Главная цель - избежать споров в будущем.

Сторонами договора могут быть только дееспособные граждане. Несовершеннолетние от 15 до 18 лет, а также ограниченно дееспособоные граждане могут быть сторонами договора только с согласия родителей, опекунов (попечителей).

Вопрос: Что следует понимать под самовольным строительством жилого дома?

Ответ: Разрешение на выполнение строительных работ выдают органы государственного архитектурно-строительного контроля. В соответствии со ст. ст. 5, 13 Закона Украины <О градостроительстве> застройщик должен иметь надлежаще оформленную и утвержденную проектно-сметную документацию, выполненную в соответствии с государственными стандартами, нормами и правилами, а также согласовать производство строительных работ с органами, обеспечивающими экологическую безопасность.

Самовольным строительством считается строительством, произведенное на невыделенном данному лицу земельном участке, без проекта либо с существенными отступлениями от проекта, либо с грубыми нарушениями строительных норм и правил.

Действующее законодательство предусматривает наступление следующих отрицательных последствий для лиц, допустивших самовольное строительство:

* они не вправе распоряжаться этим домом (продавать, дарить, сдавать в аренду, менять), а в случае смерти застройщика самовольно построенный дом не включается в состав наследства; * исполком местного Совета может принять решение о сносе самовольно построенного дома;

* по иску исполкома решением суда самовольно построенный дом или его часть могут быть безвозмездно изъяты у гражданина.

Вопрос: Что такое задаток?

Ответ: Задатком признается денежная сумма, которая выдается одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в подтверждение заключения договора и в качестве обеспечения его исполнения. Задаток является распространенным способом обеспечения заключения договора при осуществлении сделок по купле-продаже недвижимости.

Вопрос: Какие налоги предусмотрены действующим законодательством с 2005 года при продаже недвижимого имущества физическими лицами?

Ответ: Законом Украины от 22.05.2003 г. <О налоге с доходов физических лиц> с 01 января 2005 года налог с дохода недвижимого имущества предусмотрены следующие ставки налога:

В случае, если недвижимость находилась в собственности до 01.01.2004 , ставка налога может быть 1% или 5% от стоимости имущества. Ставка 1% применяется при выполнении следующих условий:

* вид недвижимости - квартира, комната, дом, включая землю под такими объектами;

* общая площадь объекта - не должна превышать 100 кв.м; * продажа объекта - не чаще 1 раза в течение налогового периода (отчетного налогового года)

Если хотя бы одно из условий не выполняется, применяется 5% налоговая ставка. Если площадь жилого помещения больше 100 кв.м, то налог в размере 1% будет оплачиваться с части дохода, пропорционального 100 кв.м, а по ставке 5% - в части превышения.

В случае, если недвижимость находилась в собственности после 01.012004 , налогом облагается не доход, а прибыль, т.е. разница между полученным доходом от продажи объекта и документально подтвержденными расходами на его приобретение по ставке 13%, а с 01.01.2007г. - по ставке 15%.

Вопрос: Можно ли продать объект незавершенного строительства?

Ответ: Согласно 331 статье Гражданского кодекса Украины, право собственности на вновь созданное имущество возникает с момента завершения строительства, приема его в эксплуатацию и с момента его государственной регистрации. До завершения строительства лицо считается собственником материалов, оснащения и т.п., использованных в процессе этого строительства. Следует отметить, что для оформления договора купли-продажи строительных материалов необходимо иметь материалы, подтверждающие их происхождение, а необходимые накладные и счета есть далеко не у всех. Правда в законе есть оговорка, что по заявлению заинтересованного лица суд может признать его собственником недостроя, если будет установлено высокую степень готовности данного объекта.

Вопрос: Что такое срок исковой давности? Как он исчисляется?

Ответ: Исковая давность - это период, в пределах которого лицо может обратиться в суд с требованием о защите своего гражданского права или интереса. Общая исковая давность устанавливается продолжительностью в три года. Законом предусмотрены специальные исковые давности в один год, пять и десять лет. К примеру исковая давность в пять лет применяется к требованиям о признании недействительной сделки, совершенной под влиянием насилия или обмана. Важно понимать, что срок исковой давности возникает не с момента совершения сделки, а тогда, когда лицо узнало или могло узнать о нарушении своего права или о лице его нарушившем. А в случае нарушения прав несовершеннолетних, исковая давность начинается со дня достижения им совершеннолетия.
Вопрос: Какой порядок признания лица безвестно отсутствующим? Какой порядок признания лица умершим?Ответ: Признание лица безвестно отсутствующим или умершим возможно только в судебном порядке. Физическое лицо может быть признано судом безвестно отсутствующим, если на протяжении одного года в месте его постоянного проживания нет сведений о месте его пребывания. Над имуществом такого лица устанавливается опека. Опекун принимает исполнение гражданских обязанностей в его пользу, погашает за счет его имущества долги, управляет этим имуществом в его интересах.

Физическое лицо может быть объявлено судом умершим, если в месте его постоянного проживания нет сведений о месте его пребывания в течение трех лет, а если оно пропало без вести при обстоятельствах, угрожающих ему смертью (теракты, землетрясения, наводнения и т.п.). Если лицо пропало без вести в связи с военными действиями, то оно может быть объявлено умершим после истечения двух лет со дня окончания военных действий. Наследники лица, объявленного умершим, не имеют права отчуждать в течение пяти лет недвижимое имущество, перешедшее к ним в связи с открытием наследства.

Вопрос: При оформлении договора дарения дома нотариус сделал ошибочную запись, а потом ее зачеркнул и написал «зачеркнутое не читать» и поставил печать. Имеет ли такая запись законную силу?

Ответ: Согласно инструкции «О порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины», дописки, исправления должны быть предварительно совершены нотариусом перед подписью участников договора и повторены в конце удостоверительной надписи. При этом исправления должны быть написаны так, чтобы все ошибочно написанное, а потом зачеркнутое можно было прочитать. Так что если в данном случае нотариус выполнил надпись на договоре дарения в точном соответствии с инструкцией, то Вам не о чем беспокоиться: она имеет законную силу. Если же надпись совершена неправильно, то Вам необходимо обратиться к удостоверявшему договор нотариусу, чтобы он переоформил документ надлежащим образом.