Харьков: Летом спрос на жилье не прекращался

Андрей Юрьевич, каким же было для рынка недвижимости г. Харькова прошедшее лето 2009 года?

Летний период на рынке недвижимости Харькова прошел достаточно интенсивно. В сравнении с прошлым годом, в масштабах города мы видим уменьшение количества сделок на 10-15%. Чего нельзя сказать о ценах. Падение цен, которое произошло в прошлом году, в нынешнем прекратилось. Снижение затронуло какие-то сегменты больше, какие-то меньше, но в общем понизило цены в 1,5-2 раза. Летом же мы наблюдали лишь колебания в пределах нескольких процентов. Наиболее пострадало неликвидное жилье в не престижных районах города. В первую очередь, это касается районов ХТЗ и дальних Новых Домов. Больше всего подешевели квартиры в «хрущевках», в 2-х и 3-х этажных домах.

С экранов телевизоров и страниц газет граждане могут видеть утверждения о дальнейшем падении цен на квартиры. Так будут ли падать цены в Харькове?

Насколько обоснованными является эти утверждения.
Чтобы прогнозировать падение цен, как минимум нужно задуматься о возможных причинах этого процесса. Главной причиной снижения цены на рынке недвижимости является отсутствие спроса. На сегодняшний день спрос есть и его уменьшение не предвидится. Ведь Харьков один из самых привлекательных городов-миллионников Украины. Сюда мигрируют люди из других областей и окрестных сел. Немалую долю харьковчан составляют студенты, которые не хотят отсюда уезжать после получения образования. В перспективе рынок жилья в Харькове будет и далее востребован. Это означает наличие неослабевающего спроса. Пока что он проявляется на примере бюджетной недвижимости, но эта тенденция со временем затронет все сегменты. Как только наступит экономическая стабилизация, рынок недвижимости, с несвойственной ему динамикой, начнет реализовывать спрос.
Что касается обвала цен, то предпосылок для него нет. Некоторая коррекция еще возможна, но она практически не будет ощутима.
Поэтому, ввиду отсутствия предпосылок предрекать снижение цен не возможно. Да и безответственно манипулировать надеждами своих сограждан.

Еще зимой было констатировано возникновение ценового коридора между спросом и предложением. В пределах этого коридора и происходит колебание стоимости объектов. Каковым будет предел колебаний осенью?

Основное колебание уже произошло. В момент разгара ипотечного кредитования цены были на пике. Сейчас, в сентябре 2009, когда ипотека не работает, мы видим цены, которые почти в два раза ниже прошлогодних. Но это не означает уменьшение количества сделок, мы фиксируем их прохождение практически в том же объеме, но по другим ценам.
Как будет развиваться ситуация дальше покажет время. Я думаю, что в будущем выход на рынок ипотечных продуктов и возобновление кредитования все-таки придаст импульс ценам. Насколько он будет велик и будет ли он аналогичен тому, что был в 2007 году - я думаю вряд ли?

Повлияет ли прогнозируемое повышение курса доллара на цены и насколько это станет доминирующим фактором?

На рынок недвижимости курсовая нестабильность будет оказывать косвенное влияние. Доминирующим фактором при продаже жилья является потребность продавца в срочной продаже оного. Когда эта востребованность будет актуальной и на этот момент курс доллара будет значительно выше нынешнего, то в долларовом эквиваленте цена станет ниже теперешней. Какой будет цена - сказать трудно, еще неизвестно каким будет курс доллара, но в том, что он будет расти все выше и выше никто не сомневается.
Цена на жилье в долларовом эквиваленте будет привязана к гривне, так как именно в национальной валюте исчисляется покупательная способность населения.

Традиционно в осенний период происходит не только увеличение количества сделок по жилому фонду, но и активизация коммерческой недвижимости. Каковы стартовые позиции этого сегмента в начале сезона?

Что касательно коммерческой недвижимости, то сейчас мы констатируем явное превышение предложения над спросом и существенное уменьшение арендных ставок. Известны единичные, но примечательные случаи в городе Харькове, когда объект сдается в аренду с тем условием, что бы арендатор оплачивал лишь коммунальные платежи. Так же реальностью стало существенное уменьшение арендных ставок. В цифрах и по классам это выглядит по-разному, но в среднем снижение произошло в разы.
На осень не предвидится каких-то заметных изменений. Я думаю, что многие собственники пребывают в ожидании окончания предвыборной гонки. Ведь рынок коммерческой недвижимости в Харькове, как и во всей стране, очень зависим от немалых объемов инвестиций, а таких инвестиций в Украину не будет до наступления политической стабилизации.

Кризис продолжает вносить свои коррективы в экономику. Даже колоссы бизнеса шатаются под его напором. Продаются ли крупные объекты недвижимости под влиянием кризисной ситуации?

Сейчас такая ситуация в экономике, что крупные объекты, а это по большей части не столько объекты недвижимости, сколько целостный бизнес, мало кто покупает. Те, кто не смогли продать бизнес на пике цен, психологически не готовы продать его по новой цене, которая значительно отличается от пиковой.
Именно такая недвижимость ощущает влияние политической составляющей экономики. Крупный бизнес требует политической стабильности. С уверенностью можно сказать лишь то, что рынок может сдвинуться сдвинется с мертвой точки только после подведения итогов предвыборной кампании.

К окончанию лета или началу осени эксперты прогнозировали выход на рынок объектов игорной недвижимости. Повлияло ли появление этих объектов на рынок в конце августа?

Повлиял и очень сильно. Замечу, что находящиеся в ликвидных местах объекты, приспособленные под игорный бизнес, подлежат существенной реконструкции для эксплуатации в других целях. Но не все собственники приступили к этому переоборудованию в надежде на принятие нового закона. Но это случится не скоро. А если и произойдет, то закон существенно ограничит этот бизнес территориально. Поэтому, стоит ожидать следующей волны предложения недвижимости от собственников игорного бизнеса. А основное влияние этого действия ощутит рынок аренды.
Выброс «игорных» квадратных метров на рынок аренды коммерческой недвижимости существенно обвалил арендные ставки летом. Мы уже несколько месяцев можем наблюдать пустующие игровые салоны с предложением сдачи. И осенью таких станет больше.

В докризисные времена инвестиционно привлекательным сегментом недвижимости была земля. Какова ситуация с землей сейчас?

Что касательно земельных участков в пригороде, то сейчас мы наблюдаем стагнацию и в этом сегменте рынка. Прибыльность сделок с земельным фондом была связана со спекулятивной составляющей. Она с этого рынка ушла. Тем самым рынок остановился.
Процент людей, которые покупали участки под будущее строительство был низок. Те, кто хотел построить дом - уже построили, те, кто не может строить - заморозили стройку, а земля, которая была куплена для перепродажи - застыла у собственников или в виде банковских залогов. Пока по ней нет никакого движения, и я не вижу предпосылок для его возникновения осенью.

Харьков - студенческий центр. А студенты традиционно в августе составляли большую часть арендаторов жилья, чем существенно влияли на цены. Какова ситуация с арендой в этом году?

В августе мы имеем традиционное увеличение спроса на аренду жилья. Но особенность 2009 года является то, что этот спрос не повлек существенного удорожания аренды.

Это объясняется тем, что рынок еще с весны был перенасыщен, а спрос, который был принесен студентами, не реализовал предложение и не толкнул цены вверх. По статистике средняя цена более-менее приемлемой однокомнатной квартиры в Харькове сейчас составляет 1500 гривен, двухкомнатная на 200 гривен дороже. Наименьшим спросом пользуются 3-х комнатные квартиры.

Тенденция прошлых лет, при которой в условиях высокого спроса и высокой стоимости аренды, студенты в складчину въезжали в изолированное жилье, не стала популярной в этом году. Раньше, прожив месяц и не найдя общий язык студенты разъезжались по отдельным квартирам, то теперь места хватает всем желающим.

Тем же молодым людям, которые собираются решить свой квартирный вопрос посоветую быть осторожными. Осенью, так сказать «к сезону», наблюдается всплеск случаев мошенничества с арендой. Рекомендую обращаться в известные агентства, которые работают официально: имеют открытый офис с персоналом и базой данных. Не стесняйтесь спрашивать о наличии сертификата.

Повлияет ли на ситуацию на рынке недвижимости проведение Евро-2012 в Харькове? Заметно ли это влияние уже сегодня?

Да. Повлияет. Но это трехгодичная перспектива. Цены на первичном и вторичном рынке недвижимости сейчас трудно прогнозировать в силу нынешней нестабильности. А в вопросах Евро-2012 политика воедино слилась с экономикой. Поэтому, давайте дождемся окончательного решения Оргкомитета чемпионата и убедимся что Харьков в числе четверки счастливых городов. Только после этого можно будет строить планы более предметно.

В продолжении темы Евро-2012. Очень хорошей дополнительной составляющей успеха в развитии Харьковского региона послужит пуск в строй воздушных ворот - Харьковского аэропорта. Крупный бизнес не зайдет в регион не имеющий воздушных ворот. И привлекательность Харькова для страны и мира существенно увеличится, когда у нас будет действовать современный терминальный комплекс аэропорта.

Какие факты и факторы на рынке в летний период для Вас показались примечательными и симптоматичными?

Отличие летнего сезона 2009 года в сравнении с аналогичными периодами прошлых лет показал, что спада по количеству запросов на продажу и количества желающих на его приобретение не было. То, что раньше объяснялось отсутствием людей по причине отпусков, в этом году сгладилось и стало менее явным. Люди стали более мобильными. Даже отдыхая, они созванивались с агентами, которые активно искали им жилье в Харькове. В летний период 2009 года спрос не прекратился, а осенью мы ожидаем еще большей активизации.

 Беседовал Дмитрий Прокудин